一戸建てを買おう！住宅選びの基礎知識　

日当たりの問題はとても重要です。

土地を選びに現地を訪れても、一日中日当たりの状態を見ているわけにはいきません。


一般的に、東南角地であれば、日当たりについては比較的心配しなくてもよいのですが、分譲地などでは少々値段が高いようです。また、単に東南角地といっても南側の間口が広いかどうかが重要です。（これは東南角地でなくてもいえることです。）


また、今は建物が建っていなくても、後から建てられて日当たりが悪くなることが考えられます。また、高い建物が建てられる地域では、東南角地であっても意味がなくなってしまいます。


土地を買おうとする地域が決まったら、役所に都市計画について確認しておきましょう。


都市計画法が適用され、用途地域が定められている地域でしたら、第一種低層住居専用地域に入っているところに土地を求めるとよいでしょう。


各都道府県単位で「建ぺい率」「容積率」「絶対高さ制限」「日影制限」「斜線制限」などが定められています。


また、都市計画法が適用されていない地域では、地域ごとの特別な取り決めがない限り、建築基準法の制限内での建物は建てられることになります。


尚、第一種低層住居専用地域以外に１１の用途地域が定められていますが、家が建てられないのは工業地域だけです。他の用途地域では建てられる建物の制限が第一種低層住居専用地域に比べてゆるいため注意が必要です。

土地の歴史：その土地は墓地だった！大規模分譲地でない場合の注意点。


私の通勤途中に集合墓地がありました。郊外によくある限定された地域だけの人たちが所有する墓地です。３００坪ぐらいの土地に３０基位建っていたでしょうか。


あるとき墓石が撤去されていました。１ヶ月位かけて整地をしていましたが、５ヵ月後にはリゾート物件と銘打って、建売住宅が２,８００〜３,１００万円で５件売りに出されました。数ヶ月後には完売です。


あなたは、墓地だった土地だと知っていてその物件を買いますか？

　

さて、ここで土地の歴史を調べる方法をご紹介しましょう。

一番手っ取り早い方法は、近隣の人に尋ねてみること　です。将来、ご近所さんになる可能性のある人ですから失礼のないように丁重な姿勢で尋ねるように注意してください。このとき、そのご近所さんの対応から地域のニオイを感じ取ることも忘れないで下さい。


因みに、ある地域（郊外にぽつんと存在した１５件ほどの分譲地）の物件を調査するためご近所を何軒か尋ねてみたのですが、よそ者を警戒するような雰囲気をまざまざと感じたので、お客様にお奨めするのをやめたことがあります。


また、新興住宅地では、正確な情報が得られません。
その場合は、土地登記簿を閲覧して調べる方法があります。


その土地の地番を調べて法務局に足を運んでください。土地そのものの地番がわからない場合は、一番近い家の位置を頭に入れておきその地番を表札から確認して、法務局で公図を頼りに調べます。


登記簿の表題部に地目というのが載っています。地目がその土地の歴史を表しています。宅地、山林、雑種地、田、畑、墓地などと書かれています。


ところが先述の墓地の場合は、その土地の地番の登記簿だけでは見抜けなかったはずです。


例えばその土地が墓地だった時代の地番が、１２３番地だったとします。


新しく５つに区切られた土地は１２３−２、１２３−３、１２３−○○・・・と−２のような枝番がついており、地目を宅地として新たに登記簿が作られているはずです。その際新たな登記簿の“原因及びその日付”の欄に、１２３番地より分筆（土地を分けること）と書いてありますので、１２３番地の土地の登記簿を閲覧して歴史を調べます。


建売住宅の場合は、その建物だけに惹かれて購入してしまう場合があるようですので特に注意してください。

【今回のまとめ】　土地の歴史を調べよう。